立法院三讀通過實價登錄2.0版本，成交價格、坪數不再以30號為一個區間，而是揭露到門牌。
房屋買賣不透明問題爭議多年，政府終於落實改善。未來你自己就能查到你家隔壁大樓的買賣細節，查詢更方便、資訊更透明。而以往被認為交易問題多的預售屋買賣，除了紅單炒房明確入法禁止外，也得即時申報交易資訊，價格主導權不再掌握在建商手上。
說到買預售屋，浮現在你腦海的是哪些字眼？高風險、投資客、紅單炒房、建商落跑、爛尾樓等，是不是一連串血淋淋的買賣糾紛與新聞慘痛案例？
買預售屋過程究竟為何？三讀通過的實價登錄2.0又會帶來哪些影響？看小編分析給你聽。
・我們想讓你知道的新聞是⋯⋯
立法院三讀通過實價登錄2.0版，杜絕以往實登資料未揭露到門牌、預售屋完售後才申報實價登錄的弊病，整體市場對第一次買房的首購族更友善了。
・看到這則新聞，你是不是也有想過⋯⋯
【1】預售屋是什麼？買預售屋的流程有哪些？第一次買房該買預售嗎？
【2】房屋買賣紅單是什麼？為什麼投資客可以利用紅單炒房？
【3】實價登錄2.0對我買房的影響是哪些？看實登真的準嗎？
・我們討論的觀點是⋯⋯
【1】預售屋即時申報，會削弱賣方慣用的「飢餓行銷」，讓議價更透明。
【2】紅單交易列管，對炒房投資客的影響有限！
【3】首購族也應該考慮預售屋，提早做好功課。
預售屋買賣
預售屋顧名思義，是在一棟房子還沒蓋好前，就預先拿出來做買賣的不動產交易。
就像平常訂餐廳一樣，你可以跟餐廳說明預計人數後，在聚餐前一週就預約了位子，確保到時一定有座位不用碰運氣；買新成屋或中古屋就像沒有預約直接走入餐廳，還剩哪些戶型樓層，類比就是餐廳還有哪些空桌。
預售屋買賣，是你與建設公司約定好買賣金額，確保房子蓋好後你就是新房子的主人。那麼，買預售屋有哪些流程呢？
(一)獲得預售屋銷售的訊息
建商在販售預售屋時，由於是整個大樓社區的大量戶別一次對外販售，因此常需要一個「地點」來統一跟客戶展示未來大樓的資訊，這就是常講的「接待中心」。
接待中心搭建時，除了會有醒目的訊息揭露即將有建案銷售，鄰近地區主要道路的大看板、捷運燈箱等，也都會上廣告，因此路上看版，就是買房者最常得知預售新案訊息的來源之一。
此外，建商販賣預售，常會委託另外的公司統包處理銷售事宜，這就是所謂的「代銷公司」，代銷公司會到處去接建商的案子來賣，因此「代銷公司官方網站」也常是消費者可以獲得新案資訊的地方。在台灣，如海悅、甲山林、新聯陽等，都是知名的大型代銷。
除了以上渠道，房地產網路平台也會不斷蒐集新建案的資訊，提供平台使用者去查找新預售案，並藉由平台廣告曝光獲利。資訊較完備的網站，有591新建案、樂屋網等。
上述都是買房者比較有機會搶先得知建案訊息的主要渠道，等到建案開賣，自然還會有Google、Facebook鋪天蓋地的網路廣告，讓買房者得知建案訊息。
(二)參觀接待中心
在得知有預售屋開賣後，下一步就是大膽走入接待中心一探究竟！
與常聽到的永慶、信義等房屋仲介不同，預售屋買賣需要客戶親自踏入接待中心，在這裏服務人員會跟客人介紹社區的規劃與使用的建材資訊，以及最重要的：看樣品屋或實品屋。
樣品屋是由於房子還沒蓋好，先搭建一個未來房屋樣貌，好讓客戶可以感受房子蓋好後的空間感，以彌補預售看不到房子的缺點；實品屋則是房子新蓋好後，建商、代銷公司拿其中一戶未售出的戶別做實際裝潢，讓客戶參觀感受建案優勢。
房屋仲介就像人力資源的獵人頭公司，居中協調的他們理解雙方需求後，替兩邊找到合適的買賣家，這種方式適合沒有專業經驗的個人賣屋者，因此以中古屋為主。預售或新成屋則像你自己看104找工作，上門後，賣方對自己社區的規劃與優劣勢會介紹得很詳盡，卻不見得符合你的需求。
(三)議價、訂購、簽約、工程繳款、交屋
參觀完房子，你可能非常喜歡這個房子的規劃並決定購買，這時候就進入與賣方議價的過程。
以台灣現行的慣例都會先給客戶看「開價」。開價就是所謂的表定價格，通常網路平台如591上寫的，也是開價而非成交價格，可以看作是如一般商品的定價。
小編的建議是最後實際成交價普遍會落在開價的88折左右，因此議價時可以從開價的8成到85成之間開始出價，雙方來回，慢慢回到88折成交。
雙方價格認知底定後，你可以付購屋定金，並拿到一個「保留單」這張單據就是俗稱的「紅單」。紅單的作用就是保留下你想要的樓層戶別，並禁止其他銷售人員販賣該戶。
由於房屋買賣動輒上百、上千萬，可說是一生中最昂貴的交易行為了，要在短短一兩個小時內就直接購買，對大部分消費者都有難度，因此付定拿到紅單後，通常賣方會給客戶約一週的考慮期間，若最終反悔不購買則可以全額退回定金。
紅單本意其實是給消費者好好考慮、審視有無遺漏的緩衝時間，而從賣方的角度來看，願意壓一筆金額代表客戶拿出購買的誠意。戶別被保留下來，也會對現場有飢餓行銷的作用，營造出建案搶手的搶購感。
當你與家人親友討論後，最終決定購買，則攜帶這張紅單回到銷售現場，進行簽約，並付出約為總價10%的「簽約金」，到了這步已經是涉及數百萬的買賣，也是正式的交易合約了。
之後你就需要根據與建商賣方協議的付款內容，在建案的建造期間按期繳款。方式可能是每月繳款、或隨工程進度繳款、甚至交屋前一次繳足等各種方式皆有。這段期間視建商蓋屋的進度不等，工期可能約2~5年。由於預售屋買得是未來，風險高，選擇如潤泰、忠泰、國泰、國美、昇陽等品牌建商相對有保障，比較不會出現建商收錢落跑的狀況，但這些建商的價格也常常會賣區域最高價。
等到建商將房屋蓋好之後，後續才開始進入到銀行對保、辦理房貸、驗屋交屋等流程，到了這一步已經與購買成屋、中古屋沒有太多差別。特殊的地方是，建商常會有談好的合作銀行，在房貸的成數與利率上普遍不錯。
實價登錄2.0對預售屋買賣的影響
在理解了預售屋購買流程後，讓我們回到本次立法院三讀通過的實價登錄2.0，包括以下5個改變：
【1】實價登錄揭露到門牌。
【2】預售屋買賣即時申報。
【3】紅單交易納管。
【4】違規不改加重罰款。
【5】預售屋定型化契約事先備查。
看起來都是好的改變，實際上會怎麼影響我們購屋呢？
(一)在議價階段，飢餓行銷手法削弱
由於房屋買賣動輒百萬千萬，金額實在太高，真要下決定其實需要一股衝動，這就養成了台灣預售屋出售長年以來的銷售手法：飢餓行銷。賣方藉由「只剩最後兩戶」、「今天不定，下禮拜就沒有了」、「已經熱銷九成，最後戶別，你不買不等你」等話語，不斷營造急迫感，給消費者一種建案很熱賣，你不買一堆人要買的氛圍，致使許多人買房時不斷被渲染，最後在價格上讓步，不再砍價甚至願意拿更高的價格購買。
由於舊制實價登錄，預售屋可以等到建案完銷後才一次申報，銷售期間不定，短則數月長則數年，等到後來客人可以查得到實價登錄，發現買貴了，或是才發現原來買的時候並不像銷售人員所說戶別不多，備感欺瞞卻已經爭執無門。
實價登錄2.0新上路，預售屋需要在售出後即時申報，消費者議價前先看看實價登錄，就能知道熱銷的戶別與成交的每坪單價，自然省去了許多雙方價格上的爾虞我詐，畢竟賣方之前賣了多少錢，你其實是可以知道的，買房時的焦慮感減少了，可以更靜下心來審視這個社區是否符合你的需要。
(二)訂購紅單禁止轉售，對投資客影響甚微
如前段所述，當你付完定金後，即可收到俗稱紅單的保留單，同時這一戶也不再能夠販賣給其他人，並且退定可收全額退費沒有成本，這就給了投資客操作空間。
許多投資客由於長期觀察房市，或經由特殊渠道提早知道預售屋開賣，且眼光精準，常常神速下定取得紅單。等到晚來的自住客開始賞屋買房時，已經沒有適合的物件，只得向投資客加價購買，進而推升房價，藉此炒房獲利。
實價登錄2.0後，此類紅單禁止轉售。為何對投資客影響不大呢？因為即使紅單本身不能交易，買預售的投資客，仍然可以賣房賺錢。
比方說投資客小明有自住客小華想要的戶別樓層紅單，雖然該單據不能直接轉讓給自住客小華，但他們可以在金錢交易完成後，一起前往接待中心，小明當場退訂紅單作廢，請現場銷售另開訂單給小華，規避掉名目上的紅單交易。
又或是投資客小明完成簽約後，再將該合約書轉讓，賣給小華，完成「換約」。紅單禁止交易，但合約書轉讓交易並沒有被禁止，雖然名義上合約買賣獲利需併入所得稅計算，但因稽查困難，逃漏稅者多有所在。
自住客更該好好了解預售屋！
投資客炒房雖因政府釋出打房決心而觀望，但終究無法根絕。小編建議，為減少投資客炒房的獲利空間，自住客更應該提早進入房市。我們買台電腦都會貨比三家，買房的金額是電腦的數百倍，但花在研究與比較房屋的功課卻常常沒有等比增加。
投資客獲利的最大源頭，其實主要是賺自住客還未購入的時間差。買房要想不買貴，應該在存頭期款時，就勇敢踏入接待中心，零星開始看預售屋。
由於不同案子的銷售人員相互競爭，在賞屋過程裡，適時透露你正考慮哪些競爭個案，你會聽到業務各自指出的缺點，藉由業務互相攻擊，你會發現，學習到的看房注意事項，遠比只找網路資料更明確、更有感覺，接觸越多也更能夠描繪出你心目中的好房樣貌。
實價登錄2.0上路後，可以想見預售屋交易對消費者更趨友善，但就跟投資需要花時間一樣，只仰賴政府政策的外力是不夠的，想要買到超值的好房，把想法化為賞屋行動才是關鍵。
在此，小編也祝福每位讀者都能找到理想好屋！
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中時新聞網 實價登錄2.0 五拳打炒房
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